Прилагођена средства из пословања (АФФО) је мера финансијског учинка РЕИТ-а и користи се као алтернатива средствима из пословања (ФФО) ФФО - Средства из пословања ФФО или Средства из пословања мери се новчаним током генерисаним из пословне операције које често користе Закладе за инвестирање у некретнине - РЕИТС. Средства од пословања (ФФО) је стварни износ новчаног тока генерираног из основних пословних операција. Водич за ФФО. АФФО је супериорнија мера у поређењу са ФФО, јер први узима у обзир трошкове одржавања некретнине током њеног живота. Вредност АФФО добија се прилагођавањем цифре ФФО како би се одбили периодични трошкови потребни да би се имовина одржавала у функцији и стварала приходе.
Још једно прилагођавање извршено на основу броја ФФО је равна линија закупа која дистрибуира трошкове закупнине током века трајања имовине. Инвеститори користе АФФО као бољи показатељ способности РЕИТ-а да исплаћује дивиденде из своје нето зараде.
Резиме
- Прилагођена средства из операција (АФФО) је мера финансијског учинка РЕИТ-а и користи се као алтернатива средствима из пословања (ФФО).
- Израчунава се прилагођавањем вредности ФФО како би се одузели нормализовани периодични трошкови и користило равно прављење ренте.
- АФФО користе инвеститори и аналитичари за утврђивање способности компаније да у будућности исплати дивиденду акционарима.
Како израчунати прилагођена средства из пословања
Приликом израчунавања АФФО, први корак је израчунавање средстава од пословања, која мере новчане токове од лизинг активности РЕИТ-а. ФФО је првобитно увело Национално удружење повереничких фондова за инвестирање у некретнине (НАРЕИТ) као меру новчаних токова које генеришу РЕИТ-ови.
ФФО се добија одбијањем било које добити од продаје имовине од нето добити и додавањем трошкова амортизације. Вредност добитка од продаје имовине искључена је из израчунавања ФФО-а, јер су трансакције једнократни догађаји који не утичу на потенцијал РЕИТ-ове будуће зараде. Формула ФФО наведена је у наставку:
ФФО = Нето приход - добитак од продаје основне имовине + амортизација + амортизација
Једном када се добије вредност ФФО, сви капитализовани и амортизовани трошкови који се понављају се одбијају. Расходи укључују трошкове који су настали ради одржавања имовине у власништву РЕИТ-овог фонда за улагање у некретнине (РЕИТ). Повереништво за улагање у некретнине (РЕИТ) је инвестициони фонд или хартија од вредности која улаже у некретнине које доносе приход. Фондом управља и држи га компанија акционара који улажу новац за улагање у комерцијалне некретнине, као што су пословне и стамбене зграде, складишта, болнице, тржни центри, студентски станови, хотели. Неки од ових трошкова укључују пројекте фарбања, замену крова, преуређивање, побољшање станара итд. Још једно прилагођавање ФФО-у је равна линија закупа, која трошкове закупнине и закупа равномерно распоређује током трајања закупа.
Формула за АФФО дата је у наставку:
АФФО = ФФО - Понављајући капитални издаци - Право на станарину
Практични пример АФФО
Током последњег извештајног периода, АБЦ Лимитед је пријавио нето приход од 2,5 милиона долара. Такође је настало 100.000 и 150.000 америчких долара у облику амортизације Амортизација Амортизација се односи на чин исплате дуга путем заказаних, унапред утврђених мањих плаћања. У готово свим областима у којима се примењује термин амортизација, ове исплате се врше у облику главнице и камате. Термин је такође уско повезан са концептом амортизације. трошкови, током периода. Компанија је такође зарадила 500.000 америчких долара од продаје две некретнине у свом портфељу. Такође је претрпео губитак од 80.000 америчких долара на продаји друге имовине током истог периода.
У истом периоду, АБЦ Лимитед такође је известио о правоцртној закупнини од 130.000 УСД и текућим капиталним издацима од 200.000 УСД, који су настали приликом поправки крова, замене ХВАЦ-а, тепиха и других структурних побољшања на имовини коју поседује.
Користећи горње информације, АФФО можемо израчунати на следећи начин:
Корак 1: Израчунајте вредност ФФО.
ФФО = 2.500.000 УСД + 100.000 УСД + 150.000 УСД - (500.000 - 80.000 УСД)
ФФО = 2.750.000 УСД - 420.000 УСД
ФФО = $2,330,000
Корак 2: Одбијте текуће капиталне издатке и правоцртне закупнине од вредности ФФО.
АФФО = ФФО - Капитални издаци - Равна прилагођавања закупнине
АФФО = 2.330.000 - 200.000 - 130.000 УСД
АФФО = $2,000,000
ФФО против АФФО
Према НАРЕИТ-у, ФФО је најчешће прихваћена мера оперативних перформанси РЕИТ-а. Једнака је вредности нето прихода плус амортизација имовине и искључује добитке или губитке од продаје имовине у власништву РЕИТ-а. НАРЕИТ даје смернице о томе како РЕИТ треба да израчунају свој ФФО. Међутим, он служи само као додатни податак, а компаније могу да користе различите ФФО формуле за извештавање о информацијама. Такође, ФФО долази са слабостима, а АФФО покушава да отклони неке недостатке.
АФФО је уведен да би решио неке слабости ФФО-а и сматра се бољом мером преосталог новчаног тока за акционаре. Трошкове управљања портфељем имовине одузима од ФФО. Одбијени трошкови су трошкови које компанија мора да плати да би пословање даље функционисало и такви трошкови не могу бити исплаћени акционарима као дивиденда. Трошкови укључују нормализоване периодичне издатке који се капитализују и амортизују, као и правоцртне ренте.
Вредност АФФО пружа инвеститорима јаснију слику РЕИТ-ове способности плаћања дивиденде. Такође, за разлику од ФФО, НАРЕИТ-у недостаје специфична дефиниција АФФО-а, што значи да РЕИТ-ови уживају већу флексибилност у подешавањима ФФО-а како би се добила коначна вредност АФФО-а.
Додатна средства
Финанце нуди Финансијско моделирање и вредновање аналитичара (ФМВА) ™ ФМВА® сертификат Придружите се 350.600+ ученика који раде у компанијама попут Амазона, ЈП Моргана и Феррари сертификационог програма за оне који желе да своју каријеру подигну на виши ниво. Да бисте наставили учити и напредовати у каријери, следећи финансијски извори ће вам бити од помоћи:
- Принос од свих ризика (АРИ) Принос од свих ризика (АРИ) Принос од свих ризика (АРИ) је конвенционална метрика некретнина која користи годишњи приход од закупа за одређивање капиталне вредности инвестиције. АРИ садржи бруто и нето принос. Нето принос укључује одбитак неких трошкова - хонорара геодета, накнада за управљање, поправки, текућих трошкова - који се не одбијају од бруто приноса.
- Формула слободног новчаног тока Формула слободног новчаног тока (ФЦФ) Формула ФЦФ = Готов новац из пословања - капитални издаци. ФЦФ представља износ новчаног тока који је предузеће створило након одбитка ЦапЕк-а
- Оперативни приход Оперативни приход Оперативни приход, који се назива и оперативни профит или добитак пре камата и пореза (ЕБИТ), износ је прихода који остаје након одбитка директних и индиректних трошкова пословања. Расходи од камата, приходи од камата и други неоперативни извори прихода не узимају се у обзир при израчунавању оперативног прихода
- Трошак закупнине Трошак закупнине Трошак закупнине односи се на укупне трошкове коришћења некретнине за изнајмљивање за сваки извештајни период. Типично је међу највећим трошковима које компаније пријављују. Само су два расхода обично већа од трошкова закупа: трошак продате робе (ЦОГС) и трошак надокнаде (зараде).
