У некретнинама, функционално застаревање односи се на смањење корисности архитектонског дизајна тако да је његово прилагођавање тренутном дизајну некретнина готово немогуће. Дугорочно, функционално застаревање резултира губицима за инвеститоре због чињенице да су инвестиције у некретнине Текући приход (Инвестиције у некретнине) Текући приход инвестициона стратегија која инвеститорима излаже доследним изнадпросечним исплатама. Најчешћи тренутни приходи усмерени су на финансијске потребе.
Када имовина застарева, више не може бити корисна ни власнику ни заједници. Ако га учинимо излечивим, то може укључивати трошкове рушења и уклањање отпада, што може донети веће губитке власнику или инвеститору.
Кратак сажетак
- Функционално застаревање односи се на стање када карактеристика дизајна у некретнинама губи своју потражњу, јер је архаична, а други савремени дизајни су је преузели.
- Функционално застаревање није лако исправити, јер се застарели дизајн не лечи лако.
- Примери функционалног застаревања из стварног живота укључују мостове са неадекватном ширином трака и рамена и путеве који не могу да поднесу савремене саобраћајне захтеве.
Разумевање функционалне застарелости
Инвеститори у ситуацији функционалног застаревања могу размотрити дугорочну корисност предметне имовине. На пример, стара, двособна кућа у пределу са модерне три спаваће собе са купатилом у свакој соби може се сматрати функционално застарелом.
Остали предмети који су веома склони функционалном застаревању укључују електронику, попут паметних телефона. Индустрија паметних телефона се непрестано мења, а нови дизајни брзо застаревају због некомпатибилности и старих дизајна.
Међутим, понекад је могуће вратити се из функционалног застаревања. На пример, компаније у индустрији намештаја могу редизајнирати свој намештај тако да одговара најновијим трендовима и представити их на продају у модерном дизајну.
Врсте функционалног застаревања
Два главна типа функционалног застаревања су:
1. Излечиво застаревање
Излечиво застаревање може бити узроковано недостатком специфичних уређаја који се могу отклонити куповином потребних уређаја, присуством уређаја који више није важан за имовину или недостатком уређаја који се могу отклонити заменом тражени предмет.
2. Неизлечиво застаревање
Неизлечиво функционално застаревање углавном је узроковано спољним факторима на које власник имовине нема утицаја. Инвеститори могу спречити појаву таквог застаревања спровођењем одговарајућих истраживања најновијих трендова и дизајна у некретнинама пре него што се посвете улагању.
Неизлечиво застаревање је врста застарелости коју финансијски није практично излечити. Појављује се када је прескупо решавање проблема. На пример, стара стамбена зграда у пределу са модерним стамбеним кућама може се сматрати неизлечивом, јер би јој биле потребне тешке обнове како би је учинила модерном и повећала вредност препродаје.
Трошкови обнове биће знатно већи од износа који ће се вратити продајом. Генерално, функционално застаревање може се предвидети у почетним фазама анализе и процене к имовине пре куповине.
Утицај функционалног застаревања на својства
Функционално застаревање доводи до пада процене вредности непокретности током процене Процена процене је у основи начин за спровођење непристрасне анализе или процене имовине, предузећа или организације или за оцену учинка у односу на дати скуп стандарда или критеријуми. Процену врши квалификовани проценитељ, процена се обично врши кад год се имовина или средство продаје и треба утврдити његову вредност. Некретнине су врло склоне функционалном застаревању, јер је индустрија динамична, а потражња за модерним кућама изазива ову динамику.
На пример, стара кућа пронађена у живахном кварту са модерним, спратним бунгаловима је функционално застарела. Кућа можда нема оштећења, али тржиште у одређено време не захтева такве стандарде. Међутим, таква кућа се може обновити како би се приближила стандардима свог окружења.
Најгори ефекти на непокретности услед функционалног застаревања су настали губици и потешкоће у промени имовине у конвенционално модерну структуру која одговара тренутним стандардима.
Спољни фактори који утичу на функционално застаревање
Постоје одређени фактори који утичу на функционално застаревање и на које инвеститори могу утицати у своју корист. Такви фактори су излечиви и нису неповољни за процену вредности непокретности. Излечење таквог застаревања може бити једноставно као поправка, префарбавање или чак инсталирање недостајућих савремених објеката како би се имовина учинила модерном и савременом.
Међутим, постоје неизлечиви спољни ефекти на које инвеститори не могу утицати. Спољно и неизлечиво застаревање узрокује озбиљан пад процене имовине када се вреднује. Примери спољних неизлечивих фактора застарелости укључују следеће случајеве:
1. Прометни путеви
Имовина се може налазити у близини пута који дугорочно може постати прометан. Стамбене и комерцијалне некретнине у близини прометних путева имају тенденцију да буду мање атрактивне и због тога брзо губе вредност. Прометни путеви становнике излажу загађењу буком и бескрајном саобраћају, што смањује потражњу на тржишту некретнина.
Стамбене јединице смештене у близини комерцијалних објеката као што су ноћни клубови и ресторани могу бити под утицајем загађења од буке, што доводи до делимичног застаревања функција.
2. Изградња депонија
Поред тога, изградња депонија у близини стамбених или комерцијалних просторија узрокује загађење буком и мирисом што такву имовину чини мање потребном. Приход од таквих некретнина може се знатно смањити јер се станари упражњавају у пријатељскија подручја.
3. Изградња станова са ниским приходима
Још један пример може бити градња станова са ниским примањима у луксузном насељу. Богато суседство разара високе зграде, јер већина њих гради луксузне двоспратне виле. Такви станови могу обесхрабрити купце стамбених инвестиција, а самим тим и смањити вредност таквих некретнина.
Више ресурса
Финанце је званични добављач глобалног сертификованог банкарског и кредитног аналитичара (ЦБЦА) ™ ЦБЦА ™ сертификација Акредитација сертификованог банкарског и кредитног аналитичара (ЦБЦА) ™ је глобални стандард за кредитне аналитичаре који покрива финансије, рачуноводство, кредитну анализу, анализу новчаног тока , моделирање савеза, отплата кредита и још много тога. програм сертификације, осмишљен да помогне свима да постану финансијски аналитичари светске класе. Да бисте наставили напредовати у каријери, додатни ресурси у наставку биће вам корисни:
- Економско застаревање Остали чланци који покривају друге финансијске теме, од Варрена Буффетта до стратегија хедге фондова. Ове друге финансијске теме су занимљиво штиво
- Застарјелост локације Застарјелост локације Застарјелост локације је врста амортизације некретнине која је узрокована другим факторима осим саме имовине. Фактори могу или
- Негативне екстерналије Негативне екстерналије Негативне екстерналије се јављају када производ и / или потрошња добра или услуге изврши негативан ефекат на трећу страну ван тржишта. Уобичајена трансакција укључује две стране, тј. Потрошача и произвођача, које се називају прва и друга страна у трансакцији.
- Модел развоја некретнина Модел развоја некретнина Модел развоја некретнина обично се састоји од два одељка: Резиме договора и Модел новчаног тока. Унутар сажетка договора, све важне претпоставке
