Трошковни приступ процени некретнина заснован је на претпоставци да би трошак имовине требао бити једнак трошку изградње сличне имовине од нуле. Трошкови изградње некретнине укључују вредност основног земљишта и вредност побољшања и конструкција на локацији, умањену за трошкове амортизације побољшања.
Трошковни приступ функционише на претпоставци да нема смисла платити више за имовину него што ће коштати изградња еквивалентне имовине. Метода процене трошковног приступа понекад се назива и методом процене добављача.
Кратак сажетак
- Трошковни приступ је једна од три главне методе које се користе за израчунавање вредности некретнина.
- Метода трошковног приступа заснива се на претпоставци да потенцијални купац некретнине треба да плати цену која је једнака трошку изградње еквивалентне зграде.
- Тржишна вредност некретнине је збир вредности побољшања земљишта и локације на земљишту, умањеној за евентуалну обрачунату амортизацију.
Како то ради
Приступ трошковима заснован је на логици да информисани купци неће платити више за некретнину него што ће их коштати да се до сличне имовине изграде од нуле и са истим нивоом корисности. Приступ трошковима прикладан је за јединствена имања, попут цркава или школа са јединственим компонентама. Такође, за нову имовину лако је проценити трошкове изградње пошто су побољшања недавно изграђена.
Формула за израчунавање приступа трошкова је следећа:
Вредност имовине = Трошак замене / репродукције - амортизација + вредност земљишта
Будући да се трошковни приступ не заснива на упоредивим својствима или способности имовине да генерише приходе, приходни токови, различити извори од којих предузеће зарађује новац од продаје робе или пружања услуга. Врсте прихода које предузеће бележи на својим рачунима зависе од врста активности које предузеће обавља. Погледајте категорије и примере, метода узима у обзир износ који ће данас бити потребан за изградњу имовине, под претпоставком да ће постојећа структура бити уништена и поново обновљена. Дакле, узима се у обзир вредност земљишта на коме је имовина изграђена, умањена за било какав губитак у вредности.
Кораци у методи приступа трошковима
Следи поступак методе трошковног приступа процени некретнина:
1. Процените трошкове репродукције или замене конструкције
Корак укључује процену тренутних трошкова изградње конструкције од нуле и побољшања локације. Трошкови се могу проценити помоћу следеће две методе:
Метода замене
Методом замене процењују се трошкови изградње зграде са истом корисношћу као и структура која се оцењује, користећи тренутне грађевинске материјале, стандарде, нацрте и распореде.
Метода размножавања
Методом репродукције процењују се трошкови изградње дупликата имовине, користећи сличне материјале и грађевинске праксе. Такође користи дизајне, стандарде и распореде који су постојали у време када је имовина изграђена.
Што је неко старије и историјско својство, то је већа разлика између трошкова замене и репродукције. Изградња дупликата имовине историјске зграде скупља је од копирања модерног дома, јер ће коштати више материјала и предузети побољшања на локацији.
За новоизграђено имање не постоји велика разлика између трошкова замене и репродукције. На пример, претпоставимо да се трошкови репродукције / замене процењују на милион долара.
2. Процените амортизацију побољшања
Амортизација је губитак вредности зграде и / или њених побољшања и узрокује разлику између вредности побољшања и тренутне вредности побољшања. Приликом процене амортизације имовине, требало би да узмете у обзир физичку, функционалну и економску амортизацију.
Физичка амортизација односи се на хабање које настаје старењем зграде, док се функционална амортизација јавља са променама укуса и преференција потрошача током одређеног временског периода.
Економска депресијација је резултат спољних негативних трендова, као што су колапс главних послодаваца, рецесија Рецесија Рецесија је термин који се користи да означи успоравање опште економске активности. У макроекономији, рецесија је званично призната након две узастопне четвртине негативних стопа раста БДП-а. , и нова негативна дешавања (као што је изградња постројења за пречишћавање канализације у суседству). У овом случају, претпоставимо да је обрачуната амортизација 150 000 УСД.
3. Процените тржишну вредност земљишта
Следећи корак је процена вредности земљишта на коме се имовина гради. Најприкладнији метод за процену вредности земљишта је метод директног упоређивања, где се тренутна цена земљишта добија из вредности недавно продатих парцела. Тржишна је вредност коју бисте данас платили за земљу да је упражњена. У овом случају, претпоставимо да је тржишна вредност земљишта 750.000 УСД.
4. Одбити акумулирану амортизацију од трошкова репродукције / замене
Након добијања укупне вредности амортизације побољшања, одузети цифру од процењених трошкова репродукције или замене добијених у првом кораку. У нашем случају, израчунава се на следећи начин:
Замена / репродукција кошта 1.000.000 УСД
Мање: Нарасла амортизација 150.000 УСД
Амортизовани трошак конструкције $850,000
5. Додајте амортизовани трошак конструкције на процењену вредност земљишта
Последњи корак је додавање амортизованих трошкова структуре и побољшања на процењену вредност земљишта. Бројка се добија на следећи начин:
Замена / репродукција кошта 1.000.000 УСД
Мање: Нарасла амортизација 150.000 УСД
Амортизовани трошак конструкције 850.000 УСД
Додати: Процењена вредност земљишта 750.000 УСД
Укупна вредност некретнине $1,600,000
Ограничења трошковног приступа
Једно од ограничења трошковног приступа је то што претпоставља да је купац у могућности да пронађе слободно земљиште на којем би могао да изгради идентичну имовину, а то није увек случај. Ако нема слободног земљишта, процењена вредност имовине биће нетачна.
Такође, подручје се може у потпуности развити, а локалне власти могу бити рестриктивне у погледу нових збивања, па ће бити непрактично процењивати вредности земљишта на том подручју.
Још једно ограничење је да ће бити тешко проценити амортизацију старијих некретнина, јер постоји много фактора који се морају узети у обзир. На пример, грађевински материјали коришћени током изградње старије имовине можда више неће бити доступни или у употреби. Процена вредности таквог својства омогућава пуно простора за субјективност.
Више ресурса
Финанце нуди сертификованог банкарског и кредитног аналитичара (ЦБЦА) ™ ЦБЦА ™ сертификат Цертифиед Банкинг & Цредит Аналист (ЦБЦА) ™ акредитација је глобални стандард за кредитне аналитичаре који покрива финансије, рачуноводство, кредитну анализу, анализу новчаног тока, моделирање уговора, зајмове отплате и још много тога. програм сертификације за оне који желе да своју каријеру подигну на виши ниво. Да бисте наставили учити и напредовати у каријери, следећи ресурси ће вам бити од помоћи:
- Метода директне капитализације Метода директне капитализације Метода директне капитализације добија се узимањем прихода евидентираним током времена и поделом са одговарајућим стопама капитализације преузетим
- Економско застаревање Економско застаревање (некретнине) Економско застаревање односи се на губитак вредности некретнине који је узрокован факторима који су ван имовине. Такав облик
- Текући доходак (улагања у некретнине) Текући доходак (улагања у некретнине) Текући доходак је инвестициона стратегија која инвеститорима даје изложеност доследним изнадпросечним исплатама. Најчешћи тренутни приход усредсређен
- Трошкови замене Трошкови замене (некретнине) Трошкови замене односе се на цену коју би коштало замена постојећег средства сличним средством по тренутној тржишној цени. Дотично средство
