П / АФФО израчунава се додавањем П / ФФО сваком повећању закупнине и одузимањем капиталних трошкова и рутинских трошкова одржавања. П / АФФО је мера финансијске успешности РЕИТ-а (Труст за улагање у некретнине) Повереништва за улагање у некретнине (РЕИТ) Повереништво за улагање у некретнине (РЕИТ) је инвестициони фонд или хартија од вредности која улаже у некретнине које доносе приход . Фондом управља и држи га компанија акционара који улажу новац за улагање у комерцијалне некретнине, као што су пословне и стамбене зграде, складишта, болнице, тржни центри, студентски станови, хотели. Једнако је са П / ФФО прилагођеним да узима у обзир капиталне трошкове и редовне трошкове одржавања, што га чини тачнијим алатом за процену РЕИТ-а од П / ФФО.
Такође је прецизнији предиктор дивиденди које ће компанија исплаћивати у будућности и може помоћи потенцијалним инвеститорима да донесу одлуку да ли ће купити акције компаније или не. П / АФФО је такође познат и као средства доступна за дистрибуцију.
Кратак сажетак
- П / АФФО је прилагођена верзија средстава из пословања (ФФО), која узима у обзир капиталне издатке предузећа.
- Метрика П / АФФО није стандардизована, што онемогућава поређење једног РЕИТ-а са другим, јер не постоје стандардни поступци за П / АФФО између компанија.
- П / АФФО узима у обзир капиталне издатке портфеља, као што су повећање станарине, пребојавање простора и замена крова.
Како израчунати П / АФФО
Израчун П / АФФО захтева да прво одредимо П / ФФО П / ФФО П / ФФО, или Цена према средствима из пословања, може се описати као поуздан и модеран начин одређивања вредности РЕИТ-а. Израчунава се метрика П / ФФО, а затим се од П / ФФО одузимају други облици трошкова да би се добио П / АФФО. П / ФФО се користи за процену новчаног тока од инвестиција у некретнине. Израчунава се тако што се прво добије нето приход предузећа, а затим се додају сви трошкови амортизације током периода. Амортизација се додаје у једначину јер некретнине вреднују вредност, а одузимање амортизације би искривило вредност имовине.
П / АФФО се добија узимањем вредности П / ФФО, а затим одбијањем капиталних издатака Капитални издаци Капитални издаци се односе на средства која компанија користи за куповину, побољшање или одржавање дуготрајне имовине ради побољшања ефикасности или капацитета од компаније. Дугорочна имовина је обично физичка и има корисни век трајања више од једног обрачунског периода. попут трошкова одржавања и било какве капиталне добити од продаје имовине. Капитални добици од продаје имовине одузимају се јер се ради о једнократном догађају и не резултира дугорочним ефектом на имовину.
Однос исплате П / АФФО
Однос П / АФФО мери способност РЕИТ-а да дугорочно исплати дивиденду акционарима. Коефицијент исплате израчунава се узимањем годишње стопе дивиденде РЕИТ-а и поделом са процењеним П / АФФО по акцији. Помаже у процени новчаног тока пословања РЕИТ-а након што се узму у обзир капитални трошкови и други трошкови редовног одржавања.
Ако је израчунати однос већи од 100%, то значи да су дивиденде тог РЕИТ-а веће од прихода предвиђених за будуће пословање. Као резултат тога, РЕИТ може бити обавезан да исплаћује дивиденде из своје новчане резерве. Међутим, такав сценарио није разлог за узбуну ако превлада краткорочно. Међутим, то може бити разлог за узбуну ако се продужи на дужи рок, што ће бити неодрживо за пословање и захтеваће брзу акцију за прилагођавање исплате дивиденде Политика дивиденди Дивидендна политика компаније диктира износ дивиденде коју исплаћује друштво својим акционарима и учесталост исплате дивиденди.
П / АФФО насупрот П / ФФО
П / АФФО је пожељнији од П / ФФО при мерењу учинка РЕИТ-а, јер први детаљно одузима трошкове настале у пословању, укључујући капиталне трошкове и трошкове редовног одржавања. П / ФФО узима у обзир само трошкове амортизације, док искључује друге важне трошкове који утичу на вредност компаније.
Још једна тачка спора између две метрике је да је П / ФФО за већину компанија стандардизованији од П / АФФО. Постоје смернице које компаније могу користити приликом израчунавања П / ФФО, али не постоји стандардни метод за израчунавање П / АФФО.
То значи да свака компанија може да користи свој омиљени начин да одреди свој П / АФФО; вредности добијене од компанија можда неће бити упоредиве са осталим вредностима у индустрији. Поређење је важан аспект у индустрији некретнина, јер омогућава стручњацима да утврде како функционишу различите компаније.
Дуг (однос полуге)
За стабилан раст П / АФФО по акцији и повећање дивиденди која се плаћа акционарима, компаније су дужне да одржавају ниже трошкове капитала од новчаних приноса. Дуг је кључни аспект већине компанија јер могу да се задуже како би подстакле свој раст или покриле дефицит у финансирању својих операција. Међутим, трошкови дуга варирају, а компаније би требале да добију најјефтиније дугове који су флексибилни и са роковима отплате којима се може управљати.
Предузећа користе коефицијенте полуге за процену ризика повезаног са датом понудом дуга. Однос такође користе бирои за кредитни рејтинг у процени одрживости РЕИТ-а у смислу кредита. Повериоци користе податке добијене од рејтинг агенција да би доказали кредитну способност. Кредитна способност Кредитна способност, једноставно речено, јесте колико је неко заслужан или заслужан. Ако је зајмодавац уверен да ће зајмопримац благовремено испунити своју дужничку обавезу, зајмопримац се сматра кредитно способним. фирме која се задужује.
Подаци детаљно описују новчани ток и способност РЕИТ-а да комотно отплати дуг и да ли имају друга неподмирена дуговања код других поверилаца. Кредитни рејтинг компаније је пресудан за њихову кредитну способност, јер се повериоци консултују са таквом евиденцијом да би проценили способност отплате и ризик од неплаћања. Стога ниске кредитне стопе ограничавају могућност раста предузећа.
Додатна средства
Финанце је званични добављач финансијског моделирања и вредновања аналитичара (ФМВА) ™ ФМВА® сертификација Придружите се 350.600+ ученика који раде у компанијама попут Амазона, ЈП Моргана и Ферраријевог програма сертификације, осмишљеног да трансформише било кога у финансијског аналитичара светске класе.
Да би вам помогли да постанете финансијски аналитичар светске класе и унапредите своју каријеру у потпуности, ови додатни ресурси ће вам бити од велике помоћи:
- Стопа ограничења (РЕИТ) Стопа ограничења (РЕИТ) Стопа ограничења је финансијска метрика коју инвеститори у некретнине користе за анализу улагања у некретнине и одређивање њихове потенцијалне стопе поврата
- Темељи финансијског моделирања некретнина Основи финансијског моделирања некретнина Научите темеље финансијског моделирања некретнина у овом уводном водичу за изградњу финансијског модела за пројекат развоја некретнина.
- Односи полуге Односи полуге Однос полуге показује ниво дуга пословног субјекта према неколико других рачуна у билансу стања, билансу успеха или извештају о токовима готовине. Екцел образац
- Апрецијација цене Апрецијација цене Апресијација цене у некретнинама односи се на повећање вредности некретнине током одређеног временског периода. Један од циљева улагања у стварно
