Модел развоја некретнина - преглед, водич и кораци

Модел развоја некретнина обично се састоји од два одељка: сажетка трансакција и модела новчаног тока. Унутар сажетка трансакција, наведене су све важне претпоставке - укључујући распоред (који износи временски распоред), статистику имовине, трошкове развоја, претпоставке финансирања и претпоставке продаје - и користе се за израчунавање економичности и профитабилности Индекс профитабилности Индекс профитабилности (ПИ ) мери однос између садашње вредности будућих новчаних токова и почетне инвестиције. Индекс је корисно средство за рангирање инвестиционих пројеката и приказивање вредности створене по јединици улагања. Индекс профитабилности познат је и као коефицијент улагања добити (ПИР) или коефицијент улагања вредности (ВИР). пројекта.

Модел новчаног тока започиње са прикупљањем прихода, месечним трошковима Оперативни буџет Оперативни буџет састоји се од прихода и расхода током одређеног временског периода, обично четвртине или године, које компанија користи за планирање свог пословања. Преузмите бесплатни Екцел образац. Образац месечног буџетирања има колону за сваки месец, а укупни подаци су годишњи подаци за целу годину, финансирање и коначно полуге слободних новчаних токова, НПВ (нето садашња вредност), НПВ Формула А водич за НПВ формулу у Екцелу приликом обављања финансијске анализе . Важно је тачно разумети како НПВ формула функционише у програму Екцел и математика која стоји иза тога. НПВ = Ф / [(1 + р) ^ н] где је, ПВ = садашња вредност, Ф = будућа уплата (новчани ток), р = дисконтна стопа, н = број будућих периода и ИРР (интерна стопа поврата) ) пројекта. У следећим одељцима проћи ћемо кроз кључне кораке за изградњу добро организованог модела развоја некретнина.

Резиме понуде

1. Распоред и имовинска статистика

Први корак у изградњи модела развоја некретнина је попуњавање претпоставки за распоред и статистику имовине. Ево листе предмета које треба укључити:

2. Трошкови развоја

За следећи корак у стварању модела развоја некретнина унећемо претпоставке за трошкове развоја у смислу укупног износа, цене по јединици и цене по квадратном метру. Трошкови развоја могу укључивати трошкове земљишта, трошкове изградње, сервисирање, непредвиђене и непредвиђене случајеве, маркетинг итд. Користећи раније попуњене статистике имовине, можемо израчунати све ове бројеве и попунити одељак о развојним трошковима. Одељак би требало да изгледа отприлике овако:

Извор слике: Финанце’с Цурренци Финанциал Моделинг Цоурсе.

3. Претпоставке продаје

У претпоставкама продаје израчунаћемо укупан приход од овог пројекта. Претпоставимо да се истраживање тржишта уради и на основу упоредивих података, верујемо да је 500 долара по квадратном метру реално полазиште продајне цене. Тада ћемо ово користити као покретач прихода. Након израчунавања продаје (укупно, $ / јединица, $ / СФ), провизија за продају (нпр. 50%) и гаранције, можемо да утврдимо нето приход од овог пројекта.

4. Претпоставке о финансирању

За финансирање постоје три критичне претпоставке: проценат зајма и трошкова, каматна стопа и зајам на земљиште.

Пре израчунавања укупног износа зајма, морамо да утврдимо укупан износ трошкова развоја. С обзиром да још увек нисмо израчунали трошак камата, за сада можемо повезати ћелију са моделом новчаног тока и добити вредност када се попуни модел новчаног тока. Провизије су исте као провизије за продају у одељку претпоставке продаје. Укупни трошкови развоја могу се израчунати као:

Укупни трошкови развоја = трошкови земљишта + трошкови развоја + сума камата и провизија

Сада можемо испунити остатак претпоставки о финансирању.

Максимални износ зајма добијен за овај пројекат = укупни трошкови развоја к проценат зајма и трошкова
Износ капитала = Укупни трошкови развоја - максималан износ зајма

Извор слике: Курс за развој модела финансирања некретнина.

Горње бројке представљаће претпоставке из одељка Сажетак договора. Једном када завршимо Модел новчаног тока, вратићемо се и довршити одељак Девелопмент Про Форма и додати анализу осетљивости.

Модел новчаног тока

1. Повећање прихода

Први корак у израчунавању прихода је откривање апсорпције и затварања градских кућа. Апсорпција је број расположивих домова који се продају током одређеног временског периода, док су затварања број домова затворених након завршетка градње.

Сада можемо да прикупимо приход користећи информације о апсорпцији и затварању.

Продаја градских кућа = Продајна цена / јединица к Затварање градских кућа
Првих 50% провизија (наплаћује се када се куће продају) = - Апсорпција куће у кући к Продајна цена / Јединица к (Провизија% / 2)
Друга провизија од 50% (наплаћује се када су домови затворени) = - Затварање градских кућа к Продајна цена / Јединица к (Провизија% / 2)
Гаранција = - Гарантни трошак / Јединица к Затварање градских кућа
Укупни нето приход = СУМ (продаја кућа у граду + 50% провизија + 50% провизија + гаранција)

(* Имајте на уму да су провизије и гаранције у негативним износима.)

2. Расходи

Сада ћемо сазнати развојне трошкове, који укључују трошкове стицања земљишта, трошкове пре изградње и трошкове изградње. Бројеви се могу наћи у одељку Претпоставка трошкова развоја из сажетка понуда.

Трошак прибављања земљишта = трошак земљишта
Потрошња прије изградње = Потрошња прије изградње ($ / мјесец)
Трошкови у грађевинарству = (Трошкови развоја - Трошкови пре изградње) / бр. месеци градње
Укупни трошкови развоја = СУМ (трошак куповине земљишта + потрошња пред изградњу + потрошња грађевине)

3. Трошкови за финансирање и приходи од отплате капитала

Трошак за финансирање је мањак у новчаном току пројекта који треба финансирати. Када је укупан нето приход мањи од укупних трошкова развоја, постоји негативан новчани ток који морамо да покријемо. Када укупни нето приход постане већи од укупних трошкова развоја, биће позитивних прихода које можемо искористити за враћање позајмљеног капитала. За израчунавање два броја можемо користити следеће формуле:

Трошкови за фонд = ИФ ((Укупни нето приход - Укупни трошкови развоја)> 0, (Укупни нето приход - Укупни трошкови развоја), 0)
Приход од отплате капитала = АКО ((Укупни нето приход - Укупни трошкови развоја) <0, (Укупни нето приход - Укупни трошкови развоја), 0)

4. Финансирање

Затим израчунавамо салдо зајма, извлачења, отплате и обрачунате камате. Табела у наставку резимира прорачуне за први период и следеће периоде:

Такође бисмо требали извршити брзу проверу здравственог стања како бисмо били сигурни да ниједно завршно стање не премашује максимални износ зајма.

5. Бесплатни новчани ток и ИРР

Сада можемо израчунати слободне новчане токове и резултат ИРР-а овог пројекта.

Слободни новчани ток под условом = СУМ (трошкови за финансирање, приходи од повраћаја капитала, повлачења кредита, отплате зајма)

Капитални биланс је једноставно кумулативни ФЦФ:

Стање у првом периоду = Слободни новчани ток под полугом
Стања у наредном периоду = Претходно стање - Слободни новчани ток под условом

Коначно, користећи КСИРР формулу, можемо израчунати Леверед ИРР за овај пројекат:

ИРР под ефектом = КСИРР (сви слободни токови готовине под нивоом, одговарајући временски период)