Физичко погоршање односи се на губитак вредности непокретности услед физичког хабања зграде. Такође може описати нормално хабање које зграде доживљавају старењем. На пример, системи грејања и хлађења се истроше у неком тренутку у будућности. До хабања имовине могу да доведу природни елементи као што су вода, ветар, екстремне температуре, термити или земљотреси. Људи такође могу изазвати хабање вандализмом, занемаривањем, пожаром итд.
Ниво пропадања зависи од нивоа текућег одржавања имовине, као и од оригиналног квалитета градње. Зграда која је изграђена од трајних оригиналних материјала има веће шансе да издржи пропадање у односу на зграду изграђену од неквалитетних материјала. Такође, власници имовине који редовно поправљају дотрајале предмете и побољшања попут префарбавања и промене кровног материјала у савремене врсте кровишта смањују ниво пропадања имовине.
Кратак сажетак
- Физичко погоршање односи се на трошење и хабање које зграде доживљавају старењем, што резултира губитком вредности.
- Физичко погоршање може настати услед дејства елемената као што су поплаве, земљотреси, ватра, ултраљубичаста сунчева светлост, ветар итд.
- Погоршање стања може бити излечиво или неизлечиво, у зависности од економске оправданости извођења поправки.
Категорије физичког погоршања
Следе две главне категорије физичког оштећења некретнине:
1. Излечиво погоршање
Изљечиво погоршање је врста погоршања које је економски изводљиво излечити. Економска изводљивост је назначена ако повећање вредности имовине прелази или је једнако предвиђеним трошковима поправке имовине. Трошкови замене или враћања предмета користе се као реална мера излечивог погоршања.
Мерење излечивог пропадања укључује процену вредности предмета које треба поправити, као што су замена прозора, префарбавање, уклањање временских непогода, поправак крова, постављање лабавих плочица, неисправно ожичење и поправке система за грејање или хлађење. Мерења би требало да укључују горње ставке само ако ће добитак у вредности имовине надокнадити трошкове поправки. На пример, ако процењени трошак поправке крова и лабавог постављања плочица кошта 8.000 УСД, потенцијални купац може смањити своју понуђену цену за исту вредност како би покрио трошкове обављања таквих поправки.
2. Неизлечиво погоршање
Неизлечиво погоршање је врста амортизације која се сматра неизлечивом чак и ако би требало извршити поправке. Једноставно речено, трошкови поправке предмета премашују вредност коју би додали, па стога нема економске користи ако се они поправе.
Неизљечиво погоршање такође се може подијелити у краткорочна и дугорочна. Краткорочни предмети односе се на предмете краћег животног века од самих побољшања, док су дугорочни предмети чији је животни век једнак или већи од проведених побољшања. На пример, ако је темељ зграде неисправан, таква поправка би се сматрала неизлечивим погоршањем, јер би захтевала обнову целе конструкције од нуле. Лек премашује очекивано повећање вредности имовине.
Остали облици погоршања имовине
Поред физичког погоршања, следећи су и други облици погоршања који утичу на некретнине:
1. Функционално застаревање
Функционално застаревање је облик погоршања услед особине имовине која више није корисна или функционална и која резултира губитком вредности целокупне имовине. До погоршања може доћи услед различитих фактора, као што су променљиви захтеви тржишта, еволуирајућа технологија, застарели садржаји, архитектонски дизајн, локални економски услови итд.
Губитак вредности настаје претпоставком да одређена карактеристика није исплатива да се замени или да се не може променити. Пример функционалне застарелости је седмоспратница без лифта. Додавање лифта сматраће се излечивим ако повећање вредности куће премашује трошкове инсталирања опреме.
2. Спољно застаревање
Спољно застаревање односи се на губитак вредности имовине услед спољних фактора које власник има мало или нимало могућности да промени. Неки од спољних фактора могу укључивати рецесију Рецесија Рецесија је термин који се користи да означи успоравање опште економске активности. У макроекономији, рецесија је званично призната након две узастопне четвртине негативних стопа раста БДП-а. , промене у зонирању, регионални губитак радних места, нови догађаји који негативно утичу на вредности имовине (попут изградње густих стамбених објеката са ниским приходима, окружних затвора и постројења за пречишћавање канализације у близини имања), еколошка ограничења и негативне промене у обрасцима саобраћаја.
Горе наведене факторе готово је немогуће променити, јер су споља у односу на имовину. Биће скупо или практично немогуће променити негативне ефекте који нису на имовину. На пример, није могуће да власник куће пресели окружни затвор.
Слично томе, ако имовина зависи од једног већег послодавца, а тај се послодавац искључи, то ће имати разарајући утицај на вредности имовине у том подручју. Такав фактор је немогуће исправити, а можда је и изван финансијске снаге власника имовине.
Више ресурса
Финанце је званични добављач глобалног аналитичара за финансијско моделирање и вредновање (ФМВА) ™ ФМВА® сертификација Придружите се 350.600+ ученика који раде у компанијама попут Амазона, ЈП Моргана и Ферраријевог сертификационог програма, осмишљеног да помогне свима да постану финансијски аналитичари светске класе . Да бисте наставили напредовати у каријери, корисни ће вам бити додатни финансијски ресурси у наставку:
- Трошкови амортизације Трошкови амортизације Трошкови амортизације користе се за смањење вредности постројења, имовине и опреме како би се временом ускладили са њеном употребом и хабањем. Трошак амортизације користи се за боље одражавање трошкова и вредности дугорочног средства с обзиром на то да се односи на приход који генерише.
- Негативне екстерналије Негативне екстерналије Негативне екстерналије се јављају када производ и / или потрошња добра или услуге изврши негативан ефекат на трећу страну ван тржишта. Уобичајена трансакција укључује две стране, тј. Потрошача и произвођача, које се називају прва и друга страна у трансакцији.
- ПП&Е ПП&Е (некретнине, постројења и опрема) ПП&Е (некретнине, постројења и опрема) једно је од основних дугорочних средстава која се налазе у билансу стања. На ПП&Е утичу капитална улагања, амортизација и аквизиције / отуђења основних средстава. Ова имовина игра кључну улогу у финансијском планирању и анализи пословања компаније и будућих издатака
- Права амортизација Равна амортизација Равна амортизација је најчешће коришћена и најједноставнија метода за расподелу амортизације средства. Код линеарне методе, годишњи трошак амортизације једнак је трошку средства умањеном за вредност поправке, подељеном са корисним веком трајања (# година). Овај водич садржи примере, формуле, објашњења
