Стопа ограничења је финансијска метрика коју инвеститори у некретнине користе за анализу улагања у некретнине и одређивање њихове потенцијалне стопе поврата Стопа поврата Стопа поврата (РОР) је добитак или губитак инвестиције током одређеног временског периода на почетни трошак инвестиције изражен у процентима. Овај водич подучава најчешће формуле засноване на годишњим приносима. Израчунава се на основу нето прихода за који се очекује да ће улагање у некретнине створити током једногодишњег временског периода, што инвеститору може помоћи да донесе одлуку да ли ће купити или не.
При израчунавању стопе ограничења узимамо однос нето оперативног прихода и вредности имовине имовине. Вредност имовине у овом случају је набавна цена коју је инвеститор спреман да плати за имовину или тражена продајна цена за имовину.
Резиме
- Стопа ограничења је метрика коју инвеститори користе за одређивање очекиване стопе поврата на основу очекиваног годишњег прихода имовине.
- Стопа ограничења израчунава се проналажењем односа нето оперативног прихода и тренутне тржишне вредности имовине.
- Помаже инвеститорима да утврде да ли је некретнина која се купује добра ствар или је прецијењена.
Како израчунати стопу ограничења
Стопа ограничења израчунава се узимајући нето оперативни приход предметне имовине и делећи је са тржишном вредношћу имовине. Добијена вредност стопе ограничења се затим примењује на имовину коју инвеститор жели да купи како би се добила тренутна тржишна вредност на основу његовог годишњег прихода.
Формула за израчунавање стопе ограничења дата је на следећи начин:
Где:
- Нето оперативни приход је годишњи приход који се очекује од имовине. Добија се преузимањем трошкова насталих редовним одржавањем имовине и одбијањем од очекиваног годишњег прихода. Трошкови би требало да укључују ставке као што су порез на имовину, режије Комунални трошкови Трошкови комуналних услуга су трошкови настали коришћењем комуналних услуга као што су електрична енергија, вода, одлагање отпада, грејање и канализација. Трошкови настају, трошкови осигурања, накнаде за удружење власника кућа итд. Вредност не треба да укључује главницу хипотеке и исплате камата.
- Тренутна тржишна вредност представља износ који имовина може да се прода на тренутном тржишту. Вредност се добија добијањем недавне продајне цене сличних некретнина у околини.
Како инвеститори користе горњу стопу
Инвеститори могу користити стопу ограничења на следећа два главна начина:
1. Приликом куповине
Једна од примена лимита је приликом процене потенцијалних инвестиција за куповину, а алат може бити добар показатељ поврата који можете очекивати од инвестиције. Коришћење стопе ограничења за бројне потенцијалне инвестиције може вам помоћи да анализирате учинак инвестиција и која одговара вашим инвестиционим циљевима. Помоћу стопе ограничења можете упоређивати некретнине према одређеном проценту, уместо да доносите одлуку на основу колебљивих тржишних кирија и цена некретнина.
На пример, претпоставимо да инвеститор разматра стицање једне од три наведене имовине. Инвеститор може прво добити нето оперативни приход за све три некретнине како би израчунао њихове стопе ограничења. Такође треба узети у обзир периодичне трошкове имовине и њихове периодичне закупнине Трошкови закупнине Трошкови закупнине односе се на укупне трошкове коришћења некретнина за сваки извештајни период. Типично је међу највећим трошковима које компаније пријављују. Само су два расхода обично већа од трошкова закупа: трошак продате робе (ЦОГС) и трошак надокнаде (зараде). , да видимо да ли постоје могућности за смањење трошкова или повећање станарине. То се може постићи када су периодични трошкови превисоки по квадратном метру површине или су периодичне ренте испод тржишних стопа у односу на оно што наплаћују друге упоредиве некретнине.
Практични пример
На пример, претпоставимо да својство А, наведено на цени од 475.000 УСД, генерира нето оперативни приход од 40.000 УСД. Под претпоставком да је просечна стопа ограничења за упоредиве некретнине 9,1%, можемо покушати да сазнамо да ли је тражена цена оправдана за ову имовину.
9,1% = 40.000 УСД / Кс
Кс = 40.000 / 9,1%
Кс = $439,560
Стопа ограничења од 9,1% даје својству А тржишну вредност од 439,560 долара. То значи да наведена цена премашује тренутну тржишну вредност за 35.440 УСД. Тржишна вредност од 475.000 америчких долара била би оправдана ако би нето оперативни приход имовине износио 43.225 америчких долара (475.000 америчких долара к 9,1%).
2. Приликом продаје
Инвеститор такође може да користи стопу ограничења да пронађе тренутну тржишну вредност имовине коју намерава да прода на основу тржишне вредности недавно продатих некретнина на истој локацији. Први корак приликом израчунавања тржишне вредности је проналажење својстава која су слична величини која се продаје у погледу величине, врсте и локације.
Следећи корак је проналажење њихових вредности на списку, као и нето оперативног прихода. Информације се могу добити на веб локацији о некретнинама на којој су такве некретнине наведене или контактирањем агената за продају некретнина. Тада инвеститор може да користи нето оперативне приходе и тржишне вредности сваке од упоредивих некретнина да би добио просечну стопу ограничења.
Практични пример
Под претпоставком да стопа ограничења износи 9,1%, као у нашем претходном примеру, можемо је користити да бисмо добили тренутну тржишну вредност имовине која се продаје, где је познат нето оперативни приход. Ако је нето оперативни приход имовине 38.000 УСД, можемо добити тржишну вредност на следећи начин:
9,1% = 38.000 УСД / Кс
Кс = 38.000 УСД / 9,1%
Кс = $417,582
Према томе, тренутна вредност имовине, на основу преовлађујућих тржишних стопа, износи 417.582 УСД. Продавац може помоћу те цифре да постави тражену цену за имовину, која ће бити цена уврштења наведена на веб локацијама са пописима некретнина.
Више ресурса
Финанце је званични добављач глобалног аналитичара за финансијско моделирање и вредновање (ФМВА) ™ ФМВА® сертификација Придружите се 350.600+ ученика који раде у компанијама попут Амазона, ЈП Моргана и Ферраријевог сертификационог програма, осмишљеног да помогне свима да постану финансијски аналитичари светске класе . Да бисте наставили напредовати у каријери, додатни ресурси у наставку биће вам корисни:
- Посредник за комерцијалне некретнине Посредник за комерцијалне некретнине Посредник за комерцијалне некретнине посредник је између продаваца и купаца комерцијалних некретнина, који помаже клијентима да продају, дају у закуп или купују комерцијалне некретнине. Посредник за комерцијалне некретнине има слободу да ради или као независни агент, или као члан брокерске куће за комерцијалне некретнине.
- Темељи финансијског моделирања некретнина Основи финансијског моделирања некретнина Научите темеље финансијског моделирања некретнина у овом уводном водичу за изградњу финансијског модела за пројекат развоја некретнина.
- Тржишна вредност у односу на књиговодствену вредност Тржишна вредност у односу на књиговодствену вредност У овом чланку ћемо размотрити тржишну вредност у односу на књиговодствену вредност и утврдити кључне сличности и разлике између њих. Тржишна и књиговодствена вредност су
- Потребна стопа поврата Потребна стопа поврата Потребна стопа поврата (стопа препрека) је минимални поврат који инвеститор очекује да ће добити за своју инвестицију. У основи је потребна стопа поврата минимална прихватљива компензација за ниво ризика инвестиције.
